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_北京商品住宅走向“高端化”(组图)

2017-11-19 18:57
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保利海德公园预计明年入市。2010年3月,该地块以楼面价达30197元/平米成交,是当时的地王。新京报记者浦峰摄"/width=400height=261

位于北三环的保利海德公园预计明年入市。2010年3月,该地块以楼面价达30197元/平米成交,是当时的地王。新京报记者 浦峰 摄

进入下半年,北京土地市场升温明显,一块块高价地层出不穷,不断刷新北京楼面单价,豪赌北京房价上涨。而从北京楼市以往的经验来看,即使再高价的地块,也没有企业亏本卖房。

进入下半年,北京土地市场升温明显,一块块高价地层出不穷,不断刷新北京楼面单价,豪赌北京房价上涨。而从北京楼市以往的经验来看,即使再高价的地块,也没有企业亏本卖房。

为了实现企业利润,以往的多块高价地,都是按照高端房来操盘,有的则是推迟开发,等待房价上涨后再入市。于是,高价地催生出一批批高价房。随着土地供应郊区化的趋势越来越明显,在此背景下,未来六环内或难觅单价2万元以下刚需盘。

昔日地王,今日房价标杆

一线城市土地价格上涨轮番上演,且“剧情”都十分类似。

在北京上一轮土地牛市中,从2009年至2010年取得的“地王”项目,入市期集中在2011年至今。虽然中间经历了以限贷、限购为主的“史上最严厉调控”,但随着北京房价整体走势的上升,高价地的成本被不断上涨的房价所消解。如今,那批老地王也如愿解套,甚至不乏赚得盆满钵满的。

当2008年金融海啸袭来,地产界一片哀鸣之声,此时蛰伏的孙宏斌以20亿元逆市拿下北京海淀西北旺项目,成为当时的地王。当初7000元/平米的楼面价属于高价,但由于融创自身定位高端,现在,该地块上楼盘卖出了50000元/平米的高价。孙宏斌成功抄底。

而随着楼市复苏,2009年到2010年高价地不断刷新,胆大拿地者越来越多。最为典型的当属远洋地产拿下亦庄新城地块和大望京1号地块。远洋地产拿地后便遭遇调控。当时业内预计,以大望京地块27529元/平米的土地成本,要卖到45000元/平米才赚钱,这意味着该项目只有高端化才能卖出高价,才能解套。最终,该项目在拿地两年后入市,精装修价格为58000元/平米,而目前其楼王产品价格已达70000元/平米。由于拿地成本过高以及受制入市时的房价水平,该项目并未能实现高利润。对此,远洋地产董事局主席李明表示:“该项目毛利润较低。”

也有地王项目“推迟入市”而迎来入市好时机。2010年3月,中国兵器集团旗下世博宏业以30197元/平米的楼面价夺得北三环蓟门桥地块。一年半后,保利地产收购该项目。目前,这个命名为保利海德公园的项目,尚未入市。上周,南五环外的亦庄成交两块地,楼面价已经奔向3万元/平米,同时,四环内多个项目售价达到10万/平米。业内人士表示:对比之下,保利海德公园3万元/平米的楼面价是“捡了便宜”。

保利地产相关负责人称,该项目预计在明年二季度入市,对于开发节奏,保利不会人为地拖延,一般普宅会在拿地后一年至一年半后入市,而高端项目则周期很长,需要两年左右才能入市。

新地王再涌现,豪赌明天

今年以来,土地市场再度升温,不仅像南三环夏家胡同、朝阳孙河等地理位置优势明显的地块楼面价屡创新高,刷新北京土地成交纪录,五六环的楼市新区域也出现了超高价土地,如亦庄新城楼面价奔向3万元/平米,通州台湖楼面地价接近2万元/平米,“面粉”再次贵过“面包”。

7月23日,中粮地产拿下孙河HIJ地块,将区域商品房地价推高到5万元/平米的水平。而此前泰禾2.8万/平米拿下孙河W地块时,被认为是区域楼面地王。如今,泰禾、龙湖等先期拿地价格则都显得便宜了,新地王解救了老地王。任志强预测,“现在五万楼面价,(房子)可能就得卖十万了。”

区域价格屡创新高的事情还发生在大兴亦庄新城、通州台湖等新兴崛起的区域。8月14日,融创联合葛洲坝夺得亦庄新城-1街区B01R1-1地块,商品房楼面价接近3万元/平米,而业内预计未来该区域房价可能破5万元/平米。

高策地产机构董事长陶红兵认为,土地成本过高,开发商出于利润考虑,高价地项目未来的入市定价也将更高,其是真高端还是伪高端,未来的风险主要是产品是否被市场所接受。

声音

“高端的归市场,低端的有保障”

高策地产机构董事长陶红兵:地价推高房价已经毋庸置疑了。但不限制地价涨,却在拿预售证时限制房价就有些不合理。实际上,政府通过市场手段卖地,条件好的地能卖高价,做高端房,这也是市场经济;政府再用卖地的钱建保障房,形成多个市场。高端的归市场,低端的又有保障。

 “开发商会考虑做附加值”

中经联盟常务主席陈顺:北京土地资源稀缺,优质资源更稀缺,开发商通过重重竞争拿到一块地不容易,如何把土地价值最大化,是不少开发商考虑的。目前有几种做法,一种是深入研究产品,多增加附加值;其次是把毛坯房做成精装修,从精装修中获得更多利润。

如今不少地块“面粉”贵过“面包”,肯定对“面包”会有影响。每个地区都有价格标杆,其他开发商比照价格标杆,拼智慧,创新产品,希望将产品卖出更高价格。

但随着调控的深入,未来高价地的压力会越来越大,特别是高端项目。今年住建委新规定,要求今年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目中,套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋,申请预售许可时,地上规划层数7层(含)以下的,施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的,施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层),这将拉长开发商拿预售证销售时间,使自有资金压力增加。此外,预售资金监管也考验项目较多、交叉开发的开发商资金调配能力。

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发布时间:2017-11-19 18:57

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