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_出让金锐减六成 北京惊现卖地难

2017-11-18 20:02
记者 周亚霖 5个月过去之后,北京的土地出让金比去年锐减59.2%。这意味北京市去年、前年每年千亿左右的“土地财政”难以为继。

记者 周亚霖 5个月过去之后,北京的土地出让金比去年锐减59.2%。这意味北京市去年、前年每年千亿左右的“土地财政”难以为继。

严厉的“限购”终于把皮球抛到了基层政府,即便是税收丰厚财力不菲的北京、杭州、广州等各地都开始积极地推地。

甲方乙方,轮流坐庄。现在轮到政府向开发商求援了,“你们什么时候买地。”这是大开商听到来自土地部门询问最多的一句话。

左右为难的主城区 北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷,不足年度计划供应量(1220公顷)的一成,随之而来的是土地收入锐减,2011年1-5月(截至5月24日),北京市通过招拍挂出让土地的总收入为250.61亿元,同比锐减59.2%。

土地出让面积和金额双双下挫和北京矜持的土地供应有关,上半年推地谨慎,除了多年来供应节奏上的“前紧后松”的原因外,地产界人士认为,相关部门有些左右为难。

数月前,北京市朝阳区政府召集在当地进行开发的数家开发商开会,解读当前的房地产政策。中信、富力、万科悉数到场,一位参会人员介绍,朝阳区某部门负责人打了个比方说,今年朝阳土地一级开发一天的利息就等于损失一架飞机,现在已经做了不少土地一级开发,利息压力非常大,但又不敢推出土地,怕出地王。

望京地王、CBD中服地块这些吸引了全国性关注的焦点地块使得朝阳区每一幅土地的出让都被聚焦放大。

这位参会人员告诉记者,现在很多非地产行业的人都希望进来做房地产,实际上只要土地价格再便宜些,北京的土地是可以卖掉的,更何况是寸土寸金的朝阳。记者采访的多位开发商都认为,朝阳没有郊区县的压力大。

供应量庞大郊区的压力 和主城区怕出地王不同,郊区庞大的土地已经让地方政府不能再继续观望了。

近期,通州区将一块90万平方米的土地一级开发交给了华业地产,华业整体做下来的利润率仅不到5%,一位开发商向记者透露:通州区政府让开发商做一级土地开发,原因之一是可以减少一些一级开发的投入,毕竟通州正在做大开发,很需要钱;作为开发商,华业地产参与土地一级开发的利润连通胀都跑不过,但华业愿意暂时承受一些损失以便更顺利地从二级市场获得土地。“现在当地政府部门也很矛盾,房子卖贵了不符合调控精神,会干预;定价便宜了可能会影响土地的成交价格,也一样会干预。”该开发商说。

但通州显然不是最艰难的郊区。5月31日,北京相关单位召集80家开发商进行土地推介,北京市国土局公布,下半年供应经营性用地1200公顷,其中轨道交通沿线500公顷。大部分土地供应都会来自郊区,大兴区成为了推介会的重点。

“大兴近期做的土地一级开发较多,却正好赶上市场不好的时候;在过去几年,亦庄几乎没有出地,一出就出在眼下;房山好一些,去年已经消化一大批土地了,压力稍微小一些;通州新的供应主要是在台湖区域;郊区县里可能大兴目前的供应量比较大。”一位了解北京各区土地供应情况的地产公司高管告诉记者。

按照北京中原的统计,从2009年到今年的前5个月(截止到5月25日),房山、大兴、通州的土地供应量为北京市最高,其中房山区的土地供应面积达到了560万平方米、大兴的土地供应高达557万平方米、通州土地供应面积350万平方米,合计供应1467万平方米,占北京市最近三年来土地供应量的52.1%。

郊区县已经成为了房屋成交量和房价滑落最快的区域,开发商表现出的态度主要就是观望。6月15日,北京三宗郊区住宅用地招标,房山区一幅地块流标,通州区两地块只有三家房企低价投标,而且都是国企来捧场。

情势急转 参加5月31日土地推介会的开发商代表告诉记者,当天活动设置了很多展位,展出了重点地块详细介绍资料,然后就是各出让土地单位的宣讲,很热闹,就像房展会一样。“已经和以前不一样了,以前都是开发商问国土部门,现在都是国土部门积极地问开发商最近是否有买地的打算。”至少3家全国性的开发商对记者说过此类情况。

这种场景近期也出现在了杭州和广州。不久前,一家全国性开发商在杭州分公司接到国土部门的电话咨询近期会不会买地。6月,杭州三个区域共推出20宗土地,出让面积820.9亩,5月共出让土地17宗,出让面积共计856亩,五六月份的推地规模基本持平,但比4月却有大幅提升。有人发微博感慨:第一次看到杭州如此大规模的推地,山雨欲来风满楼!

保障房的账算不过来 除了怕出地王,郊区一级开发太多、土地存量过大等压力外,保障房供应也是政府肩头的一块大石。

在5月底的土地推介会上,北京市土地整理储备中心表示,6月起北京将逐步加大经营性特别是商品住宅用地的供应,年底前,还将有1200公顷经营性用地上市。据此前公布的2011年土地供应计划,今年北京计划供应经营性用地1770公顷,其中包括商品住宅用地1220公顷,商服用地550公顷,保障房用地1330公顷,占全年住宅用地供应总量的52.2%。相关部门还表示,住宅用地主要采取限地价竞保障房面积方式挂牌。

一家参会的开发商告诉记者,竞保障房面积方式的作法就意味着,开发商盖保障性住宅面积大小成为招投标是否能成功的因素之一,但是很明显,盖的保障房面积越大,就赚得越少,甚至可能亏钱。现在政府卖地钱少了,还要盖保障房,那意味着收入少了,支出还要变大;而开发商呢,本来房子就不好卖了,还要盖保障房,赚得更少了,那只能是对土地观望了。另一家开发商则告诉记者,现在听到有的开发商竞标的保障房面积已经占了整个项目的50%。万通地产总经理云大俊明确表示,现在对这种限地价竞保障房面积方式拿地就不会参与了,因为搭配着保障房项目,算账算不过来。

和北京一样,从今年开始,杭州、广州也要求部分国有出让土地中开发商配建一定比例的保障性住房。从目前的搭建保障房的土地拍卖来看,观望依然是主流。

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发布时间:2017-11-18 20:02

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